土地转让后退回如何进行税务处理？

问：甲单位将国有土地使用权房屋转让给乙单位，土地房产已办理过户。转让合同执行过程中乙单位未将全部转让款结清，但法人病故，乙单位无法正常经营。乙单位申请退出受让决定，要求甲单位退回转让过程中已支付的部分转让款以及发生的费用。上述行为是否涉及土地增值税以及营业税？

答：对于问题所述情况，属于甲乙双方解除原土地及房产购买协议。

1.《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第（一）项规定，单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

根据上述规定，甲单位将土地使用权及房产转让给乙单位后，乙方申请退出受让决定，甲方退回转让款项，如果退回款项已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。甲单位需将开出的发票收回作废或按规定开具红字发票。

乙单位向甲单位退回土地及房屋价款，不属于转让无形资产和销售不动产行为，不需要缴纳营业税。乙单位需将发票退回给甲方或向甲方提交资料供其开红字发票后凭该红字发票入账。

2.《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

参考《广东省广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函〔2013〕179号）第五条关于解除合同后退还土地使用权的征免问题规定，经法院判决解除合同后退还土地使用权的行为，不是转让土地使用权的行为，不属于土地增值税征税范围。

根据上述规定，乙方将土地及房屋价款退回甲方，不属于土地增值税征税范围。甲单位已就收取的价款申报缴纳土地增值税的，根据《税收征收管理法》第五十一条规定：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”可自结算缴纳税款之日起三年内向主管税务机关申请退回缴纳的土地增值税。