房地产企业代征绿化成本能否计入开发成本？

问：房地产企业在代征及认养的绿地上（红线外）建房屋建筑物作为售楼处使用，项目完工后把建筑物无偿移交给园林局，代征绿地及认养的绿地绿化成本及移交建筑物成本可以计入开发成本吗？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……

根据上述规定，只有在开发区内，也就是纳税人发生在实际取得土地使用权范围内所发生的支出才能作为实际支出在税前扣除。发生在红线外，也就是纳税人取得土地使用权外的支出不能在税前扣除。

另外关于售楼处费用的扣除问题，以下省市规定供参考：

《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（公告〔2014〕1号）第十二项关于售楼处、样板房费用扣除问题规定：

（一）房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。

（二）对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。

《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大地税公告〔2014〕1号）第九条关于售楼处、样板间等成本费用的扣除规定，若售楼处、样板间等是企业开发产品的一部分，则其成本费用（包括装修费）可计入房地产开发成本进行扣除；房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除；售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（山西省地方税务局公告2014年第3号）第十九条第（三）项其他建筑安装成本费用的审核规定，审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费”科目中是否列支售楼处、样板房的装修费用，上述费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。