因拆迁所还房产的入账价值如何确认？

问：我公司为工业企业，现一房地产开发商（与我公司无关联关系）因开发项目，需要拆迁我公司办公楼，办公楼面积2,000平方米，拆迁时净值600万元；开发商的项目于2年后完工，还给我公司2,200平方米用于办公，超面积的200平方米我公司支付100万元。我公司新的固定资产入账价值是多少？

答：《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南规定：

一、非货币性资产交换的认定

非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，有时也涉及少量货币性资产（即补价）。认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

支付的货币性资产占换入资产公允价值（或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和）的比例，或者收到的货币性资产占换出资产公允价值（或占换入资产公允价值和收到的货币性资产之和）的比例低于25%的，视为非货币性资产交换，适用本准则；高于25%（含25%）的，视为以货币性资产取得非货币性资产，适用其他相关准则。

二、商业实质的判断

企业应当遵循实质重于形式的要求判断非货币性资产交换是否具有商业实质。根据换入资产的性质和换入企业经营活动的特征等，换入资产与换入企业其他现有资产相结合能够产生更大的效用，从而导致换入企业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同，表明该项资产交换具有商业实质。

根据本准则第四条规定，满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：……

四、非货币性资产交换的会计处理

非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，在发生补价的情况下，支付补价方，应当以换出资产的公允价值加上支付的补价（或换入资产的公允价值）和应支付的相关税费，作为换入资产的成本；收到补价方，应当以换出资产的公允价值减去补价（或换入资产的公允价值）加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。

换出资产公允价值与其账面价值的差额，应当分别不同情况处理：

换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。

根据上述规定，贵公司住宅拆迁，按房屋产权调换补偿，原办公楼2,000平方米，换入2,200平方米房产，支付200平方米补价100万元。该补价100万元占整个资产交换金额的应比例低于25%，该项业务属于非货币性资产交换业务。

贵公司应以换出旧办公楼的公允价值加上支付补价100万元加上应支付的相关税费，作为换入新房的成本。

会计分录如下：

（1）转销旧楼：

（2）计提税金：

（3）收到新房：

（4）结转固定资产清理（该笔涉及商业实质或非商业实质交易判断）：

或：