房地产企业收取的定金、订金、诚意金是否缴纳营业税？

问：房地产开发公司预收定金、订金、诚意金是否应缴纳营业税？

答：《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

参照《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》国税函发〔1995〕156号规定：“十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八法规：‘纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。’此项法规所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。”

根据上述规定，定金属于预收款项，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

订金、诚意金是否作为预收款项确定营业税纳税义务，各地口径不一，以下地方规定供参考：

《河北省地方税务局关于印发〈营业税营业额管理规范〉的通知》（冀地税函〔2011〕43号）第九十四条规定，采用预收款方式的，以预收金额为营业额。房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项。

《海南省地方税务局关于回应党的群众路线教育实践活动中纳税人反映问题的通知》（琼地税函〔2013〕623号）规定：

11.房地产企业在开盘前向业主收取的意向金能否考虑暂不征收营业税，待开盘确认后再缴纳相关税金？

答复：房地产企业与业主签订预售合同或销售合同之前，向业主收取的意向金、诚意金、订金、VIP会员费等属于暂收应付款项，此时未发生营业税应税行为，不征收营业税。待房地产企业取得预售许可证，与业主签订预售合同或销售合同之后，收取的定金、预收款等才缴纳营业税。